4日,上海易居房地产研究院发布《2023年4月50城新房成交报告》。报告指出,观察今年4月份及前4月份新房交易行情,在一季度“爬楼梯式”的复苏基础上,4月份新房交易有小幅下滑。
(相关资料图)
报告认为,今年房地产市场复苏的总趋势不变,在4月份调整的基础上,预计5月份会有一波新的行情。4月份调整属于短期的、月度的波动,而非楼市扭头向下的恶化信号。
值得关注的是,在1-4月份成交10强城市中,山东有3个城市入围,淄博、济南和东营,分别为第5名、第6名和第9名。
成交面积环比下降近三成
根据报告,4月份,全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1896万平方米,环比下降27%,同比增长30%。
在这50个城市中,有44个城市呈现环比下降态势,相当于近九成城市楼市交易行情要比3月份弱。报告强调,楼市复苏的大趋势并不改变,市场信心也总体处于恢复的状态之中。
从同比看,4月份新房成交面积同比增速为30%,即增三成。在连续20个月同比下降的情况下,今年2-4月份保持了同比正增长态势,但增速在收窄。
需要说明的是,4月份的“好”,是基于去年4月份低迷数据做的对比。若将今年4月份交易数据和2019-2022年历年4月份数据做对比,可以看出,其同比增速分别为-37%、-30%、-49%和30%。
整体来看,1-4月份,全国50城新建商品住宅成交面积为7715万平方米,同比增速为18%,相比1-3月份15%的水平有所扩大。鉴于4月份单月数据表现出新的压力,所以二季度购房政策还要进一步刺激,以防范此类曲线上行速度放缓。
三四线城市下滑较明显
通过对全国50个重点城市按一、二、三四线城市进行分类,数据显示,今年4月份,一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为277、1048和571万平方米,环比增速分别为-14%、-24%和-35%。三类城市均出现了环比下降态势,说明3月份冲高后普遍回落。
另外从实际反馈的情况看,三四线城市“购房动力哪里来”的问题颇受关注。报告提醒,各地要重视对此类城市购房行情的提振。
同比方面,今年4月份,全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积同比增速分别为71%、25%和24%。三类城市均保持了两成以上的增速。报告提醒,一线城市看似增速高,实际上和上海市场有关。去年4月份上海交易几乎为零,所以容易拉升此类城市的同比增速曲线。
1-4月份,全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为999、4118和2599万平方米,同比增速分别为19%、17%和21%。三类城市总体上呈现了两成的增速,通俗理解是:今年买房的人多了,增加了20%的规模。
仅6城没有下滑
根据报告,4月份,按照新建商品住宅成交面积环比增速进行排序,全国仅有6个城市成交行情没有出现下滑,即西安、北京、东营、成都、合肥和深圳。
这也说明,4月份偏强势的城市,普遍属于基本面不错的大城市;而从下降的城市来看,有3个城市降速超过50%(南宁、丽水、徐州),市场调整的程度较大。
同比增速方面,长春、昆山和上海等城市的数值明显异动,和去年疫情期间楼市交易量非常低有关。而包括东营、济南、漳州、西安、合肥和珠海等城市的交易行情较好,增速都超过了50%。另外在增速后10位的城市中,部分城市下滑态势较明显,如泉州和大连。
从1-4月整体来看,通过对50个重点城市新建商品住宅成交面积同比增速进行排序,其中,楼市交易行情表现较好的10个城市分别为长春、杭州、南宁、惠州、淄博、济南、德阳、肇庆、东营和东莞,同比增速均接近或超过了50%。
此类城市中,部分属于购房政策明显宽松的城市,部分则属于压抑需求持续释放的城市。
报告指出,此次10强城市中,山东有3个城市入围,即淄博、济南和东营,分别为第5名、第6名和第9名。三个城市进入10强行列,并非偶然,原因有三点:
一是疫情三年期间,江苏浙江等沿海省份有一波交易高峰,但山东不明显。潜在购房需求在今年才明显释放。
二是相比其他经济大省,山东受房企债务问题以及烂尾楼问题的干扰少,购房信心更容易恢复。
三是济南市场有一波持续的行情,也带动了周边地级市的楼市复苏。另外从近期调研来看,“淄博烧烤”事件和山东楼市复苏的直接关系并不强,但此类事件有助于提升城市形象和置业优势,对后续山东各城市的楼市复苏也有间接正面影响。
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